• Increase font size
  • Default font size
  • Decrease font size

Progressive

Member Area
Istine i zablude o porezu na nekretnine PDF Print E-mail
Monday, 25 September 2017 12:42

kresimir lipovscak novaPorez na nekretnine inače ima većina država svijeta i Hrvatska je tu bila rijetka iznimka. Prema novijoj poreznoj teoriji, države bi trebale težiti oporezivanju onoga što ne može 'pobjeći', a to su nekretnine i potrošnja (PDV) dok bi trebale smanjiti opterećenje na rad i kapital.

Piše: Krešimir Lipovšćak, Partner, Crowe Horwath

Svaki posao počiva na nekretnini, bilo da ste je kupili ili iznajmili, pa tako i u FMCG sektoru. Naravno, i svi koji rade u FMCG sektoru vlasnici su nekretnina ili ih iznajmljuju ili unajmljuju. S obzirom na ekonomske okolnosti iz bliske prošlosti, stanovnici Hrvatske imaju natprosječni broj vlastitih nekretnina u odnosu na ostale zemlje članice Europske Unije. Podsjetimo, povijesne okolnosti bile su takve da su zbog visoke inflacije, odnosno hiperinflacije, krediti bili jeftini, štednja u bankama nesigurna, a nekretnine jedini oblik štednje i ulaganja. S obzirom na navedeno, ne treba čuditi da se digla tolika buka oko poreza na nekretnine i da je došlo do najave o njegovoj odgodi. U ovom članku ukratko ćemo objasnili o čemu se radi te o backgroundu uvođenja poreza na nekretnine. Porez na nekretnine dio je Zakona o lokalnim porezima objavljenog u Narodnim novinama br. 156 iz 2016. godine. Taj porez je reguliran člancima 30 do 40. i člancima 50. i 51. koji su trebali stupiti na snagu 1. siječnja 2018. Kada ti članci stupe na snagu, ukida se porez na kuće za odmor iz istog Zakona.

KOME PRIPADA I ZAŠTO JE UVEDEN?
Porez na nekretnine je prihod jedinica lokalne samouprave te joj daje dosta otvorene ruke po pitanju visine i načina trošenja poreza. Hrvatska je zbog budžetskog deficita pod 'prismotrom' EU te je kao dio mjera trebala uvesti ovakav tip poreza, a koji je prema najavi trebao zamijeniti porez na kuće za odmor i komunalnu naknadu te spomeničku rentu. Porez na nekretnine inače ima većina država svijeta i Hrvatska je tu bila rijetka iznimka. Prema novijoj poreznoj teoriji, države bi trebale težiti oporezivanju onoga što ne može 'pobjeći', a to su nekretnine i potrošnja (PDV) dok bi trebale smanjiti opterećenje na rad i kapital. Iz te teorije, vratimo se u praksu, odnosno što točno oporezuje porez na nekretnine.

ŠTO SE OPOREZUJE?
Porez na nekretnine oporezuje nekretnine kako su definirane, odnosno opisane zakonom, a ne sve. Prema toj definiciji, nekretnine su sljedeće:
• stambeni prostor,
• poslovni prostor,
• garaža
• drugi pomoćni prostori te ostali prostori bez namjene,
• građevinsko zemljište

Iz navedenog proizlazi da poljoprivredno zemljište i objekti na njemu nisu predmet oporezivanja. Što se tiče građevinskog zemljišta, predmet oporezivanja je građevinsko zemljište kako je definirano zakonom. Radi se o građevinskom zemljištu koje se koristi u svrhu obavljanja poslovne djelatnosti i neizgrađenom građevinskom zemljištu ako se nalazi unutar građevinskog područja. Neizgrađenim građevinskim zemljištem smatra se, pak, zemljište koje svojom veličinom i oblikom ispunjava uvjete za građenje i opremljeno je najmanje pristupnom cestom, objektima za opskrbu električnom energijom i vodom prema mjesnim prilikama, a na kojemu se, u skladu s prostornim planom, mogu graditi građevine, na kojem nije izgrađena nikakva građevina ili na kojem postoji privremena građevina za čije građenje nije potrebna građevinska dozvola. Neizgrađenim građevinskim zemljištem smatra se i zemljište na kojem se nalaze ostaci nekadašnje građevine, odnosno na kojemu je započeto građenje i ono se smatra izgrađenim prostorom i oporezuje se na način i pod pretpostavkama propisanim za prostore, ako su protekle dvije godine od pravomoćnosti građevinske dozvole ili drugog akta za građenje ili od dana izdavanja potvrde glavnog projekta. Ono što će u praksi biti sporno su zemljišta koja su 'prazna' i na kojima projekti nisu mogli biti realizirani zbog situacije na tržištu te kako takva pitanja regulirati. Porez na nekretnine ne plaća se na nekretnine koje su u vlasništvu jedinica lokalne samouprave i na neizgrađeno građevinsko zemljište u vlasništvu jedinica lokalne samouprave.

TKO PLAĆA POREZ?
Porezni obveznik je svaka osoba koja nekretninu samostalno posjeduje, a samostalnim posjednikom smatra se vlasnik nekretnine. Međutim, zakon je previdio i situacije tzv. neriješenog zemljišnoknjižnog stanja kao i mogućnost prijenosa porezne obveze na, npr. zakupnike. Iznimno, porezni obveznik je tzv. nesamostalni posjednik ako je porezna obveza prenesena na nesamostalnog posjednika (npr. ugovorom), ako se koristi nekretnina u vlasništvu jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave ili Republike Hrvatske, ako nema valjani pravni temelj posjedovanja nekretnine ili je vlasnik nepoznat. Ako je vlasnik nepoznat te ako nema valjanog pravnog temelja za posjedovanje nekretnine, nesamostalni posjednici nekretnine dužni su dati izjavu tko se smatra poreznim obveznikom. Iznimno, ako porezni obveznik nije poznat, obveznikom plaćanja poreza smatra se nekretnina kojoj će se zaključkom dodijeliti zastupnik po službenoj dužnosti.

NAČIN OBRAČUNA
Porez na nekretnine obračunava se na ukupnu neto podnu površinu nekretnine (sukladno propisu o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine) te na stvarnu površinu zemljišta.

Godišnji iznos poreza po metru kvadratnom (m2) dobije se tako da se pomnože sljedeći parametri:

bod (B) x zona (Kz) x namjena(Kn) x stanje (Ks) x dob (Kd). = porez

Vrijednost boda (B) određuje odlukom predstavničko tijelo jedinice lokalne samouprave. Ako predstavničko tijelo ne odredi vrijednost boda, za obračun poreza u sljedećoj kalendarskoj godini koristi se vrijednekretnine tablicanost boda iz prethodne kalendarske godine.

Koeficijent zone (Kz) određuje predstavničko tijelo jedinice lokalne samouprave za pojedine zone, a najviši koeficijent u prvoj zoni općine, odnosno grada, iznosi 1. Područja zona u gradu, odnosno općini, utvrđuje predstavničko tijelo jedinice lokalne samouprave ovisno o pogodnosti položaja i komunalnoj opremljenosti određenoga područja, prema vlastitim uvjetima i mjerilima.

Koeficijent namjene (Kn) uvećava se ako se djelatnost obavlja u nepokretnom kulturnom dobru ili na području kulturno povijesne cjeline, za korektivni koeficijent namjene koji predstavničko tijelo jedinice lokalne samouprave određuje svojom odlukom pod uvjetom da ne bude manji od 1 niti veći od 12. Ako se nekretnina ili njezin dio koristi za jednu ili više namjena, primjenjuje se koeficijent namjene razmjerno površini koja se koristi za tu namjenu. Radi utvrđivanja ispravnog koeficijenta namjene, nadležno tijelo dužno je utvrđivati činjenicu trajnog stanovanja, pri čemu je ovlašteno osim podataka o poreznom obvezniku prikupljati i podatke o drugim osobama koje su na bilo koji način povezane s nekretninom, a osobito utvrđivati npr. režijske troškove, radno mjesto poreznog obveznika, činjenice iz putne isprave, izabranog liječnika, izjavu svjedoka, mjesto podnošenja porezne prijave, očevid te ostale raspoložive podatke. Ministar financija je dodatno pravilnikom propisao način utvrđivanja korektivnih koeficijenata namjene. Tako je propisano da se činjenica da se na neizgrađenom građevinskom zemljištu mogu graditi građevine dokazuje rješenjem o uvjetima građenja ili drugim aktima vezanim uz provedbu dokumenata prostornog uređenja i gradnje.

Korektivni koeficijent namjene kod kuća za odmor za 2018. godinu se utvrđuje dijeljenjem visine poreza na kuće za odmor utvrđenog odlukom predstavničkog tijela jedinice lokalne samo-uprave za 2017. godinu i godišnje vrijednosti boda iz propisa kojim se uređuje komunalno gospodarstvo, utvrđenog odlukom predstavničkog tijela jedinice lokalne samouprave za 2017. godinu.

Korektivni koeficijent namjene vezan za obavljanje djelatnosti u kulturnom dobru utvrđuje se dijeljenjem visine spomeničke rente po m2 iz propisa o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara, utvrđenog odlukom predstavničkog tijela jedinice lokalne samouprave za 2017. godinu i vrijednosti boda iz propisa kojim se uređuje komunalno gospodarstvo, utvrđenog odlukom predstavničkog tijela jedinice lokalne samouprave za 2017. godinu.nekretnine-tablica2

Iznimno, ako je na prostorima izvedena rekonstrukcija sukladno propisima o gradnji, koeficijent dobi utvrđuje se prema razdoblju rekonstrukcije. Iz navedenog može biti nejasno ako su, primjerice, obnovljeni fasada i krovište, smatra li se da je zgrada mlađa ili što se događa ako je dograđen kat i dodan stan kao i sve ostale moguće kombinacije. Za zemljišta je koeficijent dobi (Kd) 1.

MEHANIZAM PLAĆANJA I PROMJENE
Rješenje o porezu na nekretnine donosi se do 31. ožujka za tekuću kalendarsku godinu, a prema stanju nekretnine i poreznog obveznika na dan 1. siječnja tekuće godine i ono je na snazi dok ne nastane promjene. Promjene koje nastanu tijekom godine, a od utjecaja su na utvrđivanje porezne obveze, primjenjuju se od sljedeće kalendarske godine. Promjene od utjecaja na utvrđivanje porezne obveze su sve činjenice koje utječu na visinu obračuna i utvrđivanje osobe poreznog obveznika.

JAMCI
Samostalni posjednik solidarno jamči za naplatu poreza kada je pravnim poslom prenio obvezu plaćanja poreza na nesamostalnog posjednika. Solidarno jamstvo znači da se porezna uprava za naplatu duga može obratiti i vlasniku i samostalnom posjedniku.

ZAKLJUČAK
Zanimljivo je da je porez na nekretnine izazvao više rasprava u Hrvatskoj od bilo kojeg drugog poreza. Njegovo uvođenje je dugo najavljivano pa odgađano. Zakon koji regulira taj porez napokon je donesen krajem prošle godine u sklopu porezne reforme. Prema trenutnom stanju stvari, njegova će se primjena odgoditi radi dorade prije svega zbog izuzetaka plaćanja. Porez na nekretnine je porez koji poznaje većina europskih zemalja i zapravo je bilo samo pitanje vremena kad će ga uvesti i Hrvatska. Nitko ne voli plaćati porez niti voli uvođenje novih poreza pa niti jedno novo rješenja neće biti sretno rješenje, no bilo bi dobro da se barem riješi pitanje građevinskih zemljišta, stanova u kojima su zaštićeni najmoprimci te visine boda.

 

CROWE HORWATH -> ARHIVA TEKSTOVA: 

->Kako bezbolno dati otkaz ugovora o radu?
->Porezni nadzor: Kada i do kada vas može posjetiti porezna inspekcija?
->Oporezivanje dnevnica i terenskog dodatka
->Porez na dobit: Smijete li NE platiti porez?
->Što nam donosi BREXIT?
->Nova pravila za poreznu zastaru
->Kakve promjene donosi nova porezna reforma
->Pojmovi koje morate znati ako kupujete ili prodajete dobra u EU
->Prednosti i nedostaci dobrovoljnog upisa u registar obveznika PDV-a
->Može li PDV grupno oporezivanje povećati konkurentnost FMCG sektora
->PDV u EU: Prodaja putem interneta krajnjim potrošačima
->Outsourcing pravnih usluga: Dio poslovanja prepustite profesionalcima
->Revizija ne identificira porezne rizike - bitno je napraviti porezni pregled
->Što donose promjene u Hrvatskim standardima financijskog izvještavanja
->Presjek: Porezne novosti koje se (po prvi puta) primjenjuju od 2015.
->Kupnja/prodaja i izgradnja/ održavanje industrijskog pogona
 >Kome se ukida porezni nadzor
->Što donosi novi Zakon o računovodstvu?
->Porezni i ostali aspekti internetske trgovine i kuponske prodaje
->Dopušteni manjkovi u trgovini
->Nove evidencije o radnicima i radnom vremenu
->Porezni dug: Možete li pregovarati i nagoditi se s Poreznom upravom?
->Benefiti zapošljavanja osoba s invaliditetom
->Porezni propisi: Što nas čeka od 1. siječnja 2015.?

->Što nas čeka u 2015. godini?
->Jeste li se pripremili na porezni nadzor?
->Kako najpovoljnije nabaviti automobil za potrebe društva
->Poslovni procesi i marketinške strategije: Svi izazovi rebrandinga
->Financijski pokazatelji uspješnosti poslovanja 
->Zakon o zaštiti potrošača: Sniženja postaju 'posebni oblici prodaje'
->Porezna politika: Izvještavanje na JOPPD obrascu
->Porezne promjene obilježile 2013.
->(Ne)plaćanje u roku i kada platiti?
->Sustav oporezivanja: Promet dobara u EU
->Kontrola poslovanja: Obaveza revizije u EU
->Elektronička komunikacija: Kazna za reklamiranje e-poštom?
->Otpis kamata i reprogram duga
->Oprost duga: Dugovi nas 'tjeraju' naprijed
->Koliko iznosi trošak fluktuacije zaposlenika?
->Za porez i javna davanja nema zastare
->Privlačni poticaji za nova ulaganja 
->Transferne cijene: Imate li potrebnu dokumentaciju? 
->Novo na tržištu - jednostavno društvo s ograničenom odgovornošću 
->Fiskalne blagajne: kraj prodaje na crno ili samo skupi pokušaj? 
->Zakon o hrani: Hranimo se kaznama